去年年底，悲观论者大举出动。房地产市场将崩溃，家庭将陷入负资产，而实体经济的痛苦最终将波及房地产市场。

事实证明他们完全错了。

房价并没有像去年10月劳埃德银行预测的那样下跌7.9%——决议基金会估计，如果房价暴跌，七分之一34岁以下的房主将陷入负资产状态。当然，它们也没有像预算责任办公室在今年3月预算中预测的那样下降近10%。

相反，根据本周哈利法克斯房价指数的报告，11月份的房价同比下降了1%。最近的消息对房主来说是好消息:从10月到11月，房价上涨了0.5%，这是连续第二个月上涨。全国范围内的房价也出现反弹，环比上涨0.2%。

不仅没有出现市场崩盘，房价仍远高于疫情前的水平。由于新冠肺炎疫情和通货膨胀危机，你现在很有可能比几年前感觉更糟，但平均房价却上涨了数万英镑。

现在是经济不可预测的时期，未来房价仍有可能下跌。但有一个明显的原因是，对房价暴跌的恐慌是错误的，这也是我们应该对近期严重的房地产崩盘持怀疑态度的原因。

哈利法克斯(Halifax)的金纳德(Kim Kinnaird)对这一点进行了最好的总结，他本周表示:“2023年房价的弹性继续受到可用房产短缺的支撑，而不是买家需求的显著增强。”

换句话说，巨大的供应不足正在继续几十年来所做的事情:将房价推高到可笑的水平，这往往无法反映经济中其他地方正在发生的事情，对年轻一代造成了可怕的损害。

毫无疑问，许多人会说，现在是房主的艰难时期，尤其是有大笔抵押贷款的房主。那些仍在还款的人已经敏锐地感受到了利率的飙升——这种压力将持续到明年。

在今年6月抵押贷款政治危机最严重的时候，两年期固定期限贷款利率超过了6%。英国金融机构估计，在未来18个月内，将有240万房主的交易到期，因此要求采取行动的呼声很高。

英国央行(Bank of England)已明确表示，任何人都不应指望短期内降息。英国央行行长安德鲁•贝利(Andrew Bailey)在很多场合都坚称，短期内不会做出降低基准利率的决定。就目前而言，任何续期抵押贷款的人都必须做好遭受严重打击的准备。

尽管房主面临种种困难，但对于那些还没有找到买房之路的人来说，情况要糟糕得多。房地产市场与崩盘预测相悖，这不是经济成功的标志，而是失败的标志:历届政府未能改革规划，推动建设，以满足日益增长的住房需求。

障碍重重。政客们，尤其是保守党内部的政客们，一直屈从于邻避(不要在我的后院)的倾向，这意味着实际上什么都建不起来。住房、能源基础设施和其他一切解决长期住房短缺或为国家的绿色未来做准备所需的东西都在以蜗牛的速度爬行。

与此同时，令人失望的保守党议员们相信，住房供应与房价关系不大。对于政治家来说，这是一个方便的理论——建设在政治上是棘手的，所以如果事实证明它无关紧要，那将是非常方便的。

一个小问题仍然是，经济规律——简单的供求规则——不会仅仅因为公共政策难以设计而消失:从20世纪60年代到2010年代，每年建造的房屋数量大幅下降是一个更大的问题。

与此同时，保守党正越来越多地试图把责任归咎于其他方面，主要是净移民数据，去年英国新增74.5万人。

就像供给和需求法则不会因为那些说我们不需要更多住房的人而停止作用一样，它们也不会停止为像我这样的自由主义者工作，我们对这个标题数字并不那么大惊小怪。问我们是否有足够的住房来支持每年来英国的人数是合理的。

当然，几乎每一个供应跟不上需求的领域——住房、全科医生预约等等——都是高度集中的，实际上是由国家控制的。政府不能彻底改革英国僵化而复杂的计划体系是政客的错，而不是移民的错。

但是，即使把净移民完全排除在外，保守党(现在已经废除)的住房建设目标仍然太低，无法满足需求。在过去的几十年里，英国在建设方面远远落后，我们现在的处境是，昨天就需要100万套新房。

我通常不愿说坏消息，但接近创纪录高位的房价并不是许多人所说的“好消息”。一些人所谓的“崩盘”更有可能反映的是市场调整，届时房价仍将远远超出中等工薪阶层的承受能力。

这还是在价格下跌的情况下。2020年1月，平均房价为23.1万英镑;在英国经济经历了这一切之后，现在是29.1万英镑。如果有人认为，不进行重大政策改革(或发生一场引人注目的、未知的经济事件)，情况就会好转，那他是在自欺欺人。即使是暂时的下跌也可能在几年内自我修正。

房价的持续上涨和缺乏任何调整表明，房地产市场根本不像一个市场，而是一个被操纵的系统，在这个系统中，那些已经拥有住房的人将永远在游戏中遥遥领先——直到政治家们有足够的勇气来改变规则。